Comment nous calculons l'estimation

Les sources

• Prix de vente : valeur médiane des ventes au m² de logements familiaux sur les 12 derniers mois, d'avril 2025 à mars 2026 (INE, T1 2026), publiée à la freguesia (nomenclature NUTS-2024). Là où la freguesia n'est pas publiée, c'est la valeur du concelho qui s'applique, et l'estimation le dit. Là où même le concelho ne l'est pas, c'est la région NUTS III, actualisée avec la croissance médiane des concelhos de la région, avec une fourchette plus large et une confiance plus basse.
• Loyers : valeur médiane des loyers au m² des nouveaux baux (INE, 2025). Ce sont des contrats enregistrés, pas des annonces, et ils se situent en dessous des loyers qui se signent aujourd'hui : leur niveau est ajusté par un facteur mesuré sur des contrats réels signés. Là où le concelho n'a pas de loyer publié, c'est la médiane de la région NUTS III qui s'applique, ajustée au niveau de prix du concelho (le prix de vente INE du concelho rapporté à celui de la région), et l'estimation le dit.
• Expertises bancaires : l'enquête de l'INE sur les expertises bancaires du logement, utilisée comme troisième source de triangulation et corrigée de son biais de composition (elle ne porte que sur des biens financés).
• Typologies : là où l'INE publie des prix par typologie, nous utilisons le rapport propre à la zone ; là où il ne les publie pas, nous reprenons l'échelle de la ville de référence et nous disons qu'elle est reprise.

L'actualisation dans le temps

Une médiane sur 12 mois vaut au centre de sa fenêtre, pas à la fin : lue comme un prix d'aujourd'hui, elle sous-estimerait tout marché en hausse. Nous actualisons chaque médiane avec la variation sur un an de la zone elle-même (tirée des expertises bancaires de l'INE pour les ventes, et de la variation sur un an des loyers de l'INE pour les loyers). La partie de la fenêtre couverte par la mesure entre en entier ; la partie entre la dernière publication et aujourd'hui entre amortie, parce qu'extrapoler le plein taux d'hier reviendrait à prétendre savoir ce qui n'a pas encore été mesuré.

Du m² de la zone à la valeur du bien

Les surfaces annexes (terrasse, balcon, jardin, cellier) entrent pondérées par des coefficients propres, par tranches marginales : les premiers mètres d'un jardin valent plus que le centième. La typologie corrige le prix au m² avec l'échelle que l'INE publie par typologie (le rapport entre la médiane de chaque typologie et la médiane de la zone), avec un ajustement pour les biens dont la surface est atypique pour leur typologie. Pour le loyer, que l'INE publie sans typologie, un indice de typologie normalisé corrige la forme de l'échelle sans changer le niveau, qui vient toujours de l'INE. Les caractéristiques déclarées (état, étage, lumière, certificat) ajustent dans un plafond global : un bien exceptionnel appelle une visite plutôt qu'un chiffre calculé à distance.

Le mobilier compte dans le loyer et pas dans la valeur de vente : les meubles ne font pas partie du bien, un expert les exclut et un acheteur les négocie à part, mais un locataire les paie tous les mois. Nous utilisons l'échelle officielle de la Portaria n.º 176/2019, qui s'applique à la même médiane des loyers de l'INE : plus 3 % avec une cuisine équipée, plus 6 % meublé et équipé.

Le résultat comporte toujours une fourchette, tirée des sources (âge des données, écart entre les sources, ampleur de l'ajustement), et un indice de confiance qui baisse quand les données sont reprises d'un autre niveau ou rares.

Estimation ou expertise bancaire ?

L'estimation de Tagus Valor est une estimation statistique, automatique et gratuite : des médianes officielles de l'INE, ajustées au bien par les coefficients décrits plus haut. L'expertise bancaire est autre chose : un expert évaluateur enregistré auprès de la CMVM visite le bien à la demande de la banque, quand il y a un crédit immobilier, et signe un rapport. L'INE publie chaque mois la médiane des expertises bancaires, que l'estimation utilise comme l'une de ses sources ; l'expertise bancaire d'un bien précis, seul l'expert la réalise.

Les limites, dites franchement

• Une estimation automatisée ne voit pas l'état réel des murs, le bruit du voisin, le chantier de l'immeuble d'à côté. La visite d'un professionnel affine le chiffre sur place.
• Les valeurs publiées dans les pages de prix sont des médianes statistiques de zone, avec la période indiquée ; ce ne sont pas des estimations de biens précis.
• Rien sur ce site ne constitue une évaluation au sens de la loi n° 153/2015, ni ne remplace une évaluation certifiée.

Période de référence actuelle des données de vente : 1er trimestre 2026 (T1 2026). Mise à jour trimestrielle, au rythme de l'INE.