Como calculamos a estimativa

As fontes

• Preços de venda: valor mediano das vendas por m² de alojamentos familiares nos últimos 12 meses, de abril de 2025 a março de 2026 (INE, 1.º trim. 2026), publicado à freguesia (nomenclatura NUTS-2024). Onde a freguesia não tem publicação, vale o concelho, e a estimativa di-lo. Onde nem o concelho é publicado, vale a região NUTS III, atualizada com o crescimento mediano dos concelhos da região, com um intervalo mais largo e uma confiança mais baixa.
• Rendas: valor mediano das rendas por m² dos novos contratos de arrendamento (INE, 2025). São contratos registados, não anúncios, e lêem abaixo das rendas que se assinam hoje: o seu nível é ajustado por um factor medido em contratos reais assinados. Onde o concelho não tem renda publicada, vale a mediana da região NUTS III, ajustada ao nível de preços do concelho (o preço de venda do INE do concelho face ao da região), e a estimativa di-lo.
• Avaliação bancária: INE, inquérito à avaliação bancária na habitação, usada como terceira fonte de triangulação e corrigida do seu viés de composição (só amostra imóveis financiados).
• Tipologias: onde o INE publica preços por tipologia, usamos o rácio da própria zona; onde não publica, herdamos a escala da cidade de referência e dizemos que é herdada.

A actualização temporal

Uma mediana de 12 meses vale no centro da sua janela, não no fim: lida como preço de hoje, subestimaria qualquer mercado em subida. Actualizamos cada mediana com a variação homóloga da própria zona (derivada das avaliações bancárias do INE para as vendas, e da variação homóloga das rendas do INE para as rendas). O troço da janela coberto pela medição entra por inteiro; o troço entre a última publicação e hoje entra amortecido, porque extrapolar a taxa cheia de ontem seria fingir saber o que ainda não foi medido.

Do m² da zona ao valor do imóvel

As áreas anexas (terraço, varanda, jardim, arrecadação) entram ponderadas por coeficientes próprios, com escalões marginais: os primeiros metros de um jardim valem mais do que o centésimo. A tipologia corrige o preço por m² com a escala que o INE publica por tipologia (o rácio entre a mediana de cada tipologia e a mediana da zona), com um ajuste para os imóveis de área atípica para a sua tipologia. Na renda, que o INE publica sem tipologia, um índice de tipologia normalizado corrige a forma da escala sem mudar o nível, que vem sempre do INE. As características declaradas (estado, andar, luz, certificado) ajustam dentro de um tecto global: um imóvel excepcional é razão para uma visita, não para um número sem rede.

A mobília conta na renda e não no valor de venda: os móveis não fazem parte do imóvel, um perito exclui-os e um comprador negocia-os à parte, mas um inquilino paga-os todos os meses. Usamos a escala oficial da Portaria n.º 176/2019, que se aplica à mesma mediana de rendas do INE: mais 3% com cozinha equipada, mais 6% mobilado e equipado.

O resultado traz sempre um intervalo, derivado das fontes (idade dos dados, divergência entre fontes, amplitude do ajuste), e um índice de confiança que desce quando os dados são herdados ou escassos.

Estimativa ou avaliação bancária?

A avaliação online do Tagus Valor é uma estimativa estatística, automática e gratuita: medianas oficiais do INE, ajustadas ao imóvel pelos coeficientes descritos acima. A avaliação bancária é outra coisa: um perito avaliador registado na CMVM visita o imóvel a pedido do banco, quando há crédito à habitação, e assina um relatório. O INE publica todos os meses a mediana das avaliações bancárias, que a estimativa usa como uma das suas fontes; uma avaliação bancária de um imóvel concreto, só o perito a faz.

Limites, ditos

• Uma estimativa automatizada não vê o estado real das paredes, o ruído do vizinho, a obra do prédio ao lado. A visita de um profissional afina o número no local.
• Os valores publicados nas páginas de preços são medianas estatísticas de zona, com o período indicado; não são estimativas de imóveis concretos.
• Nada nesta casa constitui uma avaliação na aceção da Lei n.º 153/2015, nem substitui uma avaliação certificada.

Período de referência actual dos dados de venda: 1.º Trimestre de 2026. Actualização trimestral, ao ritmo do INE.